随着北京城市的发展和扩张，承载商务写字楼的商务区也逐步扩展。新商务区的形成以两种方式出现：第一是在原有商务区的基础上延展，形成常说的“泛XXX商务区”，例如“泛CBD”、“泛金融街”；第二是在与成熟商务区没有连接的地区，新兴起的商务区，例如“望京商务区”、“总部基地商务区”、“亦庄商务区”。

“企业外迁”这个词随着新商务区的发展而产生了。“企业外迁”是指：在人们认知的核心商务区里办公的企业，搬迁至新的商务区办公。其中，被业内外人士共同认知的核心商务区，包括CBD、金融街、东二环沿线、中关村核心区、亚运村、燕莎等。

过去十多年来，在北京出现过几次明显的外迁动向，我们一起回顾一下：

2003-2005年，科技企业从CBD外迁至中关村

随着中关村核心区（也称为中关村西区）的商务环境的升级以及高端甲级写字楼的落成，一大批原来在CBD办公的跨国企业和国内实力企业，特别是科技企业迁出CBD，进驻西北四环的中关村地区。例如，微软、AMD、法国电信、日本电信NTT DOCOMO、新浪、搜狐等等。

2006-2008年，大型跨国企业向泛CBD外迁、大型科技企业外迁至上地

这个时期，CBD向南扩展至双井、向东扩展至四惠，形成了“泛CBD”。这些地区，距离CBD核心区一箭之地，在CBD趋于饱和的情况下，这个区域建立了很多顶级和甲级写字楼。例如德意志银行迁至华贸中心，马士基公司迁至乐成中心等等；同时期，众多.com公司、以百度为代表的互联网公司、以甲骨文为代表的科技企业迁至上地，带动了科技企业从核心区外迁的大潮。

2010-2012年，核心区的实力企业向望京迁移、丰台总部基地崭露头角

起初，是三元桥的佳程广场，打出了“南国贸、北佳程”的Slogan，一下子把CBD的范围拉到了三元桥。而望京的甲级写字楼更是不甘示弱，直接打出了“第二CBD”的招牌。微软、奔驰、摩托罗拉、惠普、安捷伦、甲骨文、卡特彼勒、施耐德、三星研发中心等多家世界500强企业的入住，逐步强化着市场对望京第二CBD地位的认同。同时期的总部基地，小荷才露尖尖角，为后面的大器晚成奠定了基础。

2012-2015年，核心区租金猛涨，成就了四环外的新商务区

从2011年起就一路只涨不跌的核心区写字楼租金，在这个时期，加快了企业外迁的进程。东四环外的文化传媒走廊、丰台科技园和亦庄开发区的企业独栋办公园区、酒仙桥的电子科技城，各领风骚。这几个新兴商务区，行业特征明显，扎堆聚集效应明显。

回顾了上面四次明显的企业外迁阶段，我们可以找到企业外迁的特点和方向，看看其中的规律和商机。

第一，外迁动因，什么力量推动企业外迁

首先，是省钱效应。用核心商务区70%，甚至50%的租金成本，就可以在新商务区承租到同等品质的写字楼，就是省钱；其次，是行业聚集效应。科技企业进村、文化传媒企业向东、电子科技信息技术进电子城等等；其三，是地方政府招商引资。政府在大企业和当地写字楼开发商之间牵线搭桥，为了带来财政收入引入大企业入住当地的优质写字楼。

第二，外迁条件，大企业外迁对新商务区的楼宇在意什么

首先，是交通，地铁是必须的，即使远离地铁，通勤班车是必须的；其次，是楼宇品质和服务必须优质且有亮点。楼宇的内部空间和设施要足够好，物业管理服务要与核心区看齐；其三，新商务区的大配套有时候在起初阶段跟不少，所以，楼宇自身的商务和生活配套要健全和便捷。

第三，企业外迁中，房地产经纪人扮演怎么的角色

必须有开创性的思维，在给客户推荐项目的时候，跳出客户熟悉的商务区，引导客户向新兴的商务区选址；必须有很强的引导力和分析能力，帮助客户做建议，做分析，告诉客户外迁带来的价值；必须要和开发商做密切的沟通，特别是大客户，需要经纪人对项目的价值极为熟悉，发现大客户机会，与开发商及时沟通，共同协作把大客户引入进来。

奇有此李小贴士

引导客户进入新商务区的切入点（营销话术）

1、关于省钱，你可以这样说：目前，CBD甲级写字楼的平均租金是400-500元每月每平方米，即使在泛CBD，也是300元每月每平方米。而在四环外到五环之间的新兴商务区，平均租金大约是150-200元每月每平方米。以一个2000㎡面积的公司为例，每月每平方米节约150-200元，每年节省的租金成本是400万元以上，三年租期全部节省的租金是1200万以上。面积越大，省钱效应越明显；

2、 关于交通，你可以这样说：不用担心新的商务区有些远。首先，地铁直达，北京的地铁是全国，甚至是全世界最便宜的，也是很便捷的。其次，在非核心区，开车出行可以绕开拥堵点，办事效率高。如果企业再人性化一些，对没有地铁的线路开通班车，一辆50座的大巴，以租赁的方式供企业员工上下班通勤使用，每年的成本大约20-30万元。

3、关于员工关怀，你可以这样说：不用过于担心员工因为迁址，距离家远而离职。这类现象可能会出现，但是，企业的核心员工和骨干员工，不会因为迁址而大面积出现离职现象，这是很多外迁企业的事实。而且，在城市核心区，会有“都市病”。堵车而堵心、停车贵吃饭贵住房租金贵、建筑密度高缺少绿化和休闲空间等等，带给人各种焦躁。

4、关于示范效应，你可以这样说：BAT都在外围商务区、京东到了亦庄、互联网企业不选择核心商务区、外资企业也在外迁，在CBD办公的那些金融、商贸和高端服务业企业，都是“不得不”在CBD而已。企业外迁是趋势，市政府都带头东迁了。

5、关于楼宇品质，你可以这样说：新兴商务区都是新建的甲级写字楼，从建筑设计，到空间设计，都是更新的理念和更新的技术。核心商务区寸土寸金，建筑密度大，而新兴商务区发展空间大，楼宇的绿化率高，层高高，配套空间多。例如，核心区的写字楼，室内净高普遍是2.6米左右，而新商务区的写字楼，大多在2.8-3.0米，更有超过3.0米的高净空、大面积绿化和共享空间的写字楼，在舒适度方面，比核心区的写字楼更胜一筹。

6、关于区域价值，你可以这样说：越是新的商务区，在基础设施方面越加大力度投入，当地政府花更多的钱把路修好修宽，把街道和绿地更美化，把商业服务配套建全建好。

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李勃

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